Le reste à vivre, le taux d’endettement et la capacité d’endettement sont des indicateurs financiers importants pour les personnes qui cherchent à contracter un prêt ou qui souhaitent planifier leur budget. Il est important de comprendre ces indicateurs pour mieux gérer vos finances et éviter les problèmes d’endettement. Tout ce que vous devez savoir est présent dans cet article.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est le ratio de toutes les charges (loyer, crédit ou pension) que vous payez par rapport à tous les revenus que vous percevez. Le taux d’endettement maximal ne doit pas dépasser 35% des revenus. Le calcul de ce taux et plutôt simple :
Total des charges / total des revenus x 100
Les charges prises en compte dans ce calcul sont :
- Les mensualités de crédit en cours ainsi que les futures. mensualités
- Les pensions versées.
- Les loyers s’ils continuent d’être versés après la mise en place du prêt.
Les revenus pris en compte dans ce calcul sont :
- Salaires.
- Les primes.
- Les pensions reçues.
- Le chiffre d’affaires pour les entrepreneurs et les indépendants.
- Les aides sociales ne sont pas toujours prises en compte par les banques, car elles peuvent dénoter de difficultés financières.
Il est possible de réduire ce taux d’endettement afin d’augmenter sa capacité d’emprunt :
- Négocier le taux d’emprunt avec la banque.
- L’option de délégation assurance emprunteur : Vous permet de prendre une assurance externe à la banque, parfois plus avantageuse.
- Négocier le prix d’achat du bien à la baisse pour que le crédit nécessaire soit moins élevé.
- Avoir un apport personnel plus important.
Le reste à vivre
Le reste à vivre est la somme disponible après le prélèvement des charges , ce montant doit pouvoir subvenir à tous les besoins du ménage.
Pour un couple il faut un reste à vivre de 900€, on y ajoute 200€ pour chaque personne en plus. Pour un couple avec deux enfants, le reste à vivre doit être d’au moins 1300€.
La capacité d’emprunt
La banque calcule le montant pouvant être prêté pour votre projet immobilier en fonction de la mensualité maximale de remboursement fixée par le taux d’endettement. Le montant est calculé sur la base du taux d’intérêt en vigueur et d’une durée déterminée d’un commun accord. Il est important d’ajouter votre apport personnel ou votre épargne à ce prêt pour obtenir votre enveloppe de financement. Il est important de calculer sa capacité d’emprunt avant de commencer la recherche d’un bien afin d’éviter la déception de trouver un bien qui ne rentre pas dans le budget. De nombreux sites pour faire des simulations sont présents sur internet, en voilà un : simulateur de capacité d’emprunt.
Optimiser sa capacité d’emprunt
Il existe des solutions pour optimiser sa capacité d’emprunt, voici quelques pistes :
Le prêt à taux zéro (PTZ) intervient en plus d’un prêt classique pour acheter ou construire un bien neuf ou ancien. Les conditions pour obtenir ce prêt :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans
- Condition de ressources
- Ne peut concerner que les résidences principales
- La location d’un bien financé avec le PTZ est possible durant les 6 années suivant la date de versement
Le montant du PTZ peut aller jusqu’à 40% du coût total de l’achat d’un logement neuf en zones A et B1 et dans l’ancien en zones B2 et C. En revanche, ce pourcentage est réduit à 10% pour l’achat d’un ancien HLM et 20% pour l’achat d’un logement neuf en zones B2 et C. Pour connaître la zone de votre commune.
Augmenter votre apport personnel peut vous permettre d’accéder plus facilement à votre prêt immobilier. L’important est de préparer votre projet à l’avance, en mettant 50€ par mois sur un livret d’épargne populaire qui a un rendement annuel de 6% ou un livret A qui a un rendement à 3% vous augmentez votre épargne sans pour autant vous priver de vos activités habituelles. Pour augmenter votre apport personnel il est aussi possible de faire des économies, chaque appareil de votre logement vous fait potentiellement dépenser plus que nécessaire à cause d’une surconsommation de certains objets. Voici quelques conseils pour réduire vos dépenses inutiles.
Négocier les taux. Tout est négociable si on utilise les bons arguments. Voici quelques exemples :
- Présenter un apport personnel peut être un argument de négociation
- Une bonne gestion de compte est primordiale
- Soumettre une contrepartie : placer de l’argent dans la banque qui vous prête par exemple
La banque refuse le dossier de prêt ?
Dans le cas où la banque refuse un dossier de prêt qu’importe la raison, la location avec option d’achat (LOA) peut être une bonne alternative. Sezame vous aide à constituer votre dossier bancaire afin qu’il soit accepté et vous accompagne pour que vous ne soyez pas perdu en devenant propriétaire. Le temps que vous passez en tant que locataire accédant vous permet de remettre de l’ordre dans vos comptes et vous prépare à devenir propriétaire.
Ce qu’il faut retenir
- Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus
- Le calcul du taux d’endettement : Total des charges / total des revenus x 100
- Reste à vivre de 900€ pour 2 personnes, on ajoute 200€ par personnes en plus
- Faire une simulation d’emprunt avant de commencer les recherches de bien pour éviter les déceptions
- Pour optimiser sa capacité d’emprunt : le prêt à taux zéro, augmenter son apport personnel, négocier les taux
- En cas de dossier refusé, ne pas oublier le leasing immobilier
