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Investissement locatif comment choisir entre LMNP et Pinel ?

Jaures Nya
septembre 2, 2024
Temps de lecture : 3 min

Faut-il investir en Pinel ou en LMNP ?

Un investissement locatif demande un certain nombre de préparatifs, aussi bien pour le dossier de demande de prêt que pour le choix du dispositif le plus adapté. Parmi les nombreuses options disponibles, deux se démarquent particulièrement : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le dispositif Pinel.

Or, le choix du bon dispositif influence directement la rentabilité ainsi que la fiscalité de votre investissement. Entre les avantages fiscaux de chaque dispositif, leurs inconvénients et le meilleur choix selon vos objectifs d’investissement, voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Investissement locatif : quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?

Conçu pour encourager l’investissement locatif dans le marché immobilier neuf, le dispositif Pinel propose des avantages fiscaux significatifs. Certaines conditions doivent toutefois être respectées afin de bénéficier du dispositif Pinel pour un investissement locatif :

ogement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
plafonnement du loyer et des revenus du locataire (fixés par décret) ;
niveau global de performance énergétique minimal ;
logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

Concernant les avantages fiscaux, premier exemple avec la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts en contrepartie d’une durée d’engagement locatif. Les investisseurs peuvent ainsi déduire une partie du montant de l’investissement de leur impôt sur le revenu, à condition de respecter les critères de location et de zone géographique spécifiques. Voici les réductions d’impôts disponibles pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 :

12 % du prix d’achat du bien sur 6 ans,
18 % sur 9 ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement.

Il faut savoir que la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location choisie, offrant ainsi une flexibilité aux investisseurs :

6 ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
9 ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
12 ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Est-ce rentable d'investir en LMNP ?

Le statut LMNP s’adresse avant tout aux investissements à long terme, car c’est dans la durée que se révèlent les avantages fiscaux uniques de ce statut.

Le principal objectif du statut LMNP est de transformer une part significative, voire la totalité, de vos revenus locatifs en ressources non imposables. Cette optimisation fiscale est rendue possible grâce à deux mécanismes clés : l’amortissement et la déduction des charges.

L’amortissement, permettant d’imputer la dépréciation du bien sur le revenu imposable, constitue l’une des pierres angulaires de la rentabilité du LMNP à long terme. Il offre la possibilité de diminuer artificiellement le résultat foncier, réduisant ainsi la base imposable.

Pour sa part, la déduction des charges vient compléter ce tableau fiscal en réduisant le montant des revenus locatifs soumis à l’impôt. Charges de gestion, d’entretien, d’assurance, intérêts d’emprunt : l’ensemble de ces frais peuvent être déduits pour maximiser la préservation des revenus locatifs non imposables.

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Devenir propriétaire avec la location-accession

Sezame vous offre une solution alternative pour devenir propriétaire avec la location-accession. Vous emménagez dès maintenant dans le bien que vous voulez acheter en tant que locataire-accédant, vous commencez par le louer ce qui vous laisse le temps de consolider votre profil emprunteur et/ou constituer votre apport pendant 36 mois maximum. Dès que vous êtes prêt vous achetez le bien, à un prix convenu avant votre emménagement.

Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Bien que le statut LMNP offre des avantages fiscaux considérables, il comporte également certains inconvénients à prendre en considération :

la complexité administrative associée à ce statut. La tenue d’une comptabilité spécifique,
la nécessité de procéder à la déclaration des revenus fonciers,
la gestion des obligations liées à l’amortissement (engendrant des coûts supplémentaires),
la durée d’engagement nécessaire pour pleinement tirer profit du LMNP,
la revente du bien avant la fin de l’amortissement, pouvant entraîner des conséquences fiscales défavorables,
la nécessité d’un investissement initial conséquent pour meubler le bien,
les coûts de remplacement et de maintenance liés à l’usure des équipements.

Comment choisir entre LMNP et Pinel selon ses objectifs d’investissement ?

Réduire ses impôts

Si votre principal objectif est de réduire vos impôts et votre charge fiscale, la loi Pinel s’avère plus appropriée. La réduction d’impôt s’applique dès la première année de location, offrant ainsi un avantage immédiat.

De plus, à la fin de l’engagement, les investisseurs ont la liberté totale de disposer du bien acquis. Que ce soit en continuant à le louer pour générer des revenus complémentaires, en le vendant pour réaliser une plus-value ou encore en le transmettant, cette flexibilité assurée par le dispositif Pinel permet une gestion optimale du patrimoine.

Gérer facilement ses locataires

Opter pour le statut LMNP se révèle souvent plus simple pour les investisseurs en matière de gestion locative. Dépourvu de zonage, de plafond de loyer ou de ressources, le statut LMNP offre une totale liberté au bailleur au regard de son projet d’investissement locatif (achat dans le neuf ou dans l’ancien, profil de locataire ciblé …).

Aucune contrainte de vérification, par exemple au regard des ressources du locataire, ne doit être respectée.

Percevoir des revenus complémentaires pour préparer la retraite

Si votre objectif est plutôt de générer des revenus complémentaires sans impacter significativement votre avis d’imposition, privilégiez l’investissement en LMNP.

Cette option est fréquemment choisie par les investisseurs axés sur la préparation de leur retraite. L’atout majeur du LMNP réside également dans son accessibilité financière, notamment pour des biens tels que les studios étudiants ou les 2 pièces en province dont le coût est souvent compris entre 90 000 à 120 000 €.

Vendre son logement avec la location-accession

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En comparaison, la rentabilité d’un investissement Pinel avoisine les 3 %, limitée par le prix d’achat et le plafond des loyers. A contrario, le statut LMNP permet d’atteindre un rendement allant jusqu’à 4 à 5 %.

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