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Quelles options pour vendre un appartement loué ?
- Jaures Nya
- Temps de lecture : 3 min
SOMMAIRE
Comment vendre un appartement loué ?
La question de la vente d’un appartement loué est un défi bien plus courant qu’il n’y paraît. Les propriétaires souhaitant vendre un bien déjà loué, que ce soit en maintenant un locataire en place ou en lui donnant congé, ont alors différentes solutions pour y parvenir.
Entre la possibilité de vendre un bien déjà loué, les conditions à respecter, les informations à communiquer à l’acheteur et les autres solutions qui s’offrent au propriétaire, voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !
Un propriétaire peut-il vendre un appartement loué en cours de bail ?
La première chose à savoir est que les conditions de vente d’un logement déjà loué sont différentes suivant le fait que le logement est loué vide ou meublé.
Si le logement est loué vide :
- le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées,
- le locataire peut rester dans les lieux, son bail se poursuivant aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire,
- le nouveau propriétaire qui devra lui restituer son dépôt de garantie lors de son départ du logement,
- enfin, la caution n’est pas libérée de son engagement, sauf si une clause de l’acte de cautionnement prévoit le contraire.
Toutefois, si le nouveau propriétaire envisage d’habiter le logement ou de le vendre à son tour, il devra respecter un délai de préavis spécifique pour donner congé au locataire actuel :
- un congé pour habiter le logement devra attendre un délai de 2 ans après la signature de l’achat du bien, ou la fin du bail du locataire si ce dernier prend fin plus de 2 ans après la vente ;
- un congé pour vendre le logement pourra être donné à la fin de la 1re reconduction tacite du bail ou à la fin du 1er renouvellement du bail si le bail prend fin moins de 3 ans après la vente, ou à la fin du bail si ce dernier prend fin plus de 3 ans après.
Si le logement est loué meublé, les conditions à respecter varient suivant la nature du bail :
- en cas de bail d’habitation meublé : le locataire peut tout à fait rester dans les lieux, son bail continuant à se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire, et le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées,
- en cas de bail mobilité : le propriétaire a la possibilité de vendre le logement y compris si le bail mobilité est en cours.
Quelles solutions pour vendre un bien loué ?
Un propriétaire souhaitant vendre un bien loué a différentes options pour y parvenir.
Tout d’abord, il est possible de vendre le bien une fois qu’il est libre, c’est-à-dire après le départ du locataire. En pratique, le propriétaire doit donc donner congé à son locataire avant de mettre le bien en vente, respectant des délais de préavis qui varient suivant le fait que le logement est meublé ou non. Dans ce scénario, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, lui conférant la priorité pour l’achat du logement, particulièrement s’il est loué non meublé.
Une autre alternative consiste à vendre un appartement occupé sans donner congé au locataire. Dans ce cas, le locataire n’a pas de droit de préemption et n’est pas prioritaire sur la vente. Le bail de location existant est simplement transmis à l’acquéreur, et le locataire continue d’occuper le logement conformément aux termes du contrat initial. Cette option peut être particulièrement attractive pour les acheteurs intéressés par l’investissement locatif, car elle leur offre la possibilité d’acquérir un bien déjà loué, évitant ainsi la recherche de locataires une fois l’achat effectué.
Dernière possibilité : la vente en leasing immobilier ! Il s’agit d’une transaction immobilière qui combine les aspects de la location et de la vente. Ici, le propriétaire du bien, souhaitant vendre son bien tout en maintenant un flux de revenus provenant de la location, cède son bien au locataire actuel, lequel deviendra donc le futur propriétaire du bien qu’il occupe. Le contrat de location-accession permet alors de fixer les conditions précises de l’opération.
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Vente d’un appartement loué : quels documents doivent être transmis à l’acquéreur ?
Enfin, lorsqu’il s’agit de vendre un appartement déjà loué, certains documents doivent obligatoirement être transmis au nouvel acquéreur. Ces documents incluent notamment :
- le contrat de location en cours,
- la notification du notaire indiquant le changement de propriétaire au locataire,
- les diagnostics techniques du bien,
- ainsi que l’ensemble des documents liés au cautionnement.
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